Как составить договор найма квартиры между физлицами

Когда квартиру сдаёт один гражданин другому для проживания, между ними заключается договор найма жилого помещения, а не «аренды»: по ст. 671 ГК РФ слово «аренда» юридически применяется, только если жильё получает юридическое лицо. Достаточно простой письменной формы (ст. 674 ГК РФ): нужно описать конкретную квартиру, указать размер платы и срок. Если срок составляет один год и более, ограничение права собственника подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ч. 2 ГК РФ).

Главное

• Между двумя физлицами заключается именно договор найма жилого помещения по гл. 35 ГК РФ; термин «аренда» (гл. 34) корректен, когда наниматель — юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ).
• Форма — простая письменная; нотариус не нужен. При сроке от 1 года требуется государственная регистрация обременения в Росреестре (ст. 674 ГК РФ).
• Существенные условия — предмет (конкретное изолированное жильё, пригодное для проживания, ст. 673 ГК РФ) и плата (ст. 682 ГК РФ); без них договор считается незаключённым.
• Максимальный срок найма — 5 лет; если срок не указан, он считается равным 5 годам (ст. 683 ГК РФ). Найм до 1 года — краткосрочный.
• Размер платы стороны определяют соглашением; одностороннее изменение платы не допускается (ст. 682 ГК РФ).
• Залог (обеспечительный платёж) по умолчанию возвращается нанимателю, если не наступили основания для удержания (ст. 381.1 ГК РФ).

Что обязательно включить в договор найма

Предмет: какую именно квартиру сдают

Объектом найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, комната или жилой дом (ст. 673 ГК РФ). Предмет нужно описать так, чтобы его нельзя было перепутать с другим: адрес, площадь, количество комнат. На практике добавляют кадастровый номер — закон для действительности договора его не требует, но он надёжно идентифицирует объект. Без согласованного предмета и платы договор найма считается незаключённым (ст. 671, 682 ГК РФ).

Срок найма и его пределы

Срок найма не может превышать 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если стороны срок не указали, договор по умолчанию действует 5 лет. Найм на срок до одного года — краткосрочный, и к нему не применяется ряд норм гл. 35 (например, преимущественное право на новый срок). Главный практический рубеж — один год: при сроке от 1 года ограничение права собственника подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ч. 2 ГК РФ). Поэтому многие наймодатели сознательно заключают договор на 11 месяцев, чтобы регистрация не требовалась, а затем продлевают его.

Плата за наём

Размер платы определяется соглашением сторон (ст. 682 ГК РФ). Зафиксируйте сумму, валюту и срок внесения (например, число месяца, до которого вносится плата), а также порядок изменения. Важная защита нанимателя: одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ). Отдельно от платы за наём стоит описать, кто и как оплачивает коммунальные услуги, — это частый источник споров.

Залог, опись и регистрация

Обеспечительный платёж (залог)

Обеспечительный платёж регулируется ст. 381.1 ГК РФ. Это сумма, которую наниматель вносит на случай ущерба, просрочки платы или иных нарушений. Если основания для удержания не наступили, платёж по общему правилу возвращается нанимателю без начисления процентов. В договоре стоит прямо описать, за что и в каком размере наймодатель вправе удержать залог и в какой срок возвращает остаток. Так у обеих сторон будет понятный механизм, а не устная договорённость.

Акт приёма-передачи и опись имущества

Закон прямо не обязывает составлять акт приёма-передачи, но без него крайне сложно доказать исходное состояние квартиры и наличие мебели и техники. Если жильё сдаётся меблированным, к договору прикладывают опись с состоянием каждого предмета. Это снижает риск спора при возврате квартиры и при удержании залога.

Когда нужна регистрация в Росреестре

При сроке найма от 1 года ограничение (обременение) права собственника подлежит государственной регистрации (ст. 674 ч. 2 ГК РФ). Сам по себе договор остаётся в простой письменной форме, но обременение нужно зарегистрировать. При краткосрочном найме (до 1 года) регистрация не требуется. Полезно помнить и о том, что при смене собственника квартиры договор найма сохраняет силу — новый собственник становится наймодателем (ст. 675 ГК РФ).

Права и обязанности сторон, расторжение

Наймодатель обязан передать свободное и пригодное для проживания помещение и обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома (ст. 676 ГК РФ). Наниматель обязан использовать жильё только для проживания, поддерживать его исправное состояние и своевременно вносить плату (ст. 678 ГК РФ). Сдача квартиры в поднаём допускается только с согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ).

Расторжение урегулировано ст. 687 ГК РФ. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя письменно за 3 месяца. Наймодатель может добиться расторжения по своей инициативе, как правило, только через суд — например, при невнесении платы за 6 месяцев подряд (при краткосрочном найме — более двух раз), при разрушении или порче жилья. Последствие расторжения — выселение нанимателя и совместно проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ). Если договор долгосрочный, не позднее чем за 3 месяца до истечения срока наймодатель обязан предложить нанимателю продление либо предупредить об отказе — у нанимателя есть преимущественное право на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Пошагово: как составить договор найма

1. Определите термин: между двумя физлицами — это договор найма, а не аренды (ст. 671 ГК РФ).
2. Опишите предмет: точный адрес, площадь, число комнат, при возможности кадастровый номер (ст. 673 ГК РФ).
3. Выберите срок. До 1 года — регистрация не нужна; от 1 года — потребуется регистрация в Росреестре (ст. 674, 683 ГК РФ).
4. Зафиксируйте плату, срок её внесения и порядок изменения, а также порядок оплаты коммунальных услуг (ст. 682 ГК РФ).
5. Решите вопрос с залогом: сумма, основания удержания и срок возврата (ст. 381.1 ГК РФ).
6. Пропишите права и обязанности сторон и условие о поднайме (ст. 676, 678, 685 ГК РФ).
7. Подпишите договор в простой письменной форме и составьте акт приёма-передачи с описью имущества.
8. Если срок от 1 года — подайте документы на государственную регистрацию обременения в Росреестр (ст. 674 ч. 2 ГК РФ).

Частые вопросы

Чем найм отличается от аренды квартиры? По ст. 671 ГК РФ, если жильё сдаётся гражданину для проживания, заключается договор найма жилого помещения (гл. 35). Договор аренды (гл. 34) применяется, когда жильё получает юридическое лицо. В речи используют оба слова, но между двумя физлицами юридически верный термин — «найм».

Нужно ли регистрировать договор найма квартиры? Если срок договора 1 год и более — да: ограничение права собственника подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ч. 2 ГК РФ). При сроке менее 1 года регистрация не требуется.

Какой максимальный срок можно указать? По ст. 683 ГК РФ срок не может превышать 5 лет. Если срок в договоре не указан, он считается равным 5 годам. Найм до одного года признаётся краткосрочным.

Можно ли поднять плату в одностороннем порядке? По общему правилу нет: одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ). Поэтому порядок индексации стоит заранее прописать в договоре.

Как наймодателю расторгнуть договор досрочно? Как правило, только через суд (ст. 687 ГК РФ): например, при неуплате за 6 месяцев подряд (при краткосрочном найме — более двух раз), при порче жилья. Наниматель же вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив за 3 месяца.

Что дальше

Когда вы определились со сроком, платой и условием о залоге, удобнее всего составить договор найма (аренды) квартиры в генераторе: он подставит нужные блоки под долгосрочный, краткосрочный или посуточный найм, добавит опись имущества и условие об обеспечительном платеже и подскажет, когда потребуется регистрация в Росреестре. Если вы передаёте квартиру не в наём, а безвозмездно близкому человеку, посмотрите отдельный разбор — договор дарения без нотариуса.