Дело

Главная / Недвижимость и аренда

Договор найма (аренды) квартиры между физлицами

Договор найма жилого помещения регулируется ГК РФ главой 35 (ст. 671–688). Если обе стороны — физические лица, документ называется «договор найма», а не «аренды» (гл. 34 применяется только при участии юридического лица). Максимальный срок найма — 5 лет; при сроке от 1 года требуется государственная регистрация обременения в Росреестре (ст. 674 ч. 2).

✓По нормам ГК РФ✓Бесплатный предпросмотр✓Оплата только за скачиваниеАктуально на 2026-06-14

Что должно быть в документе

  • Город составления
  • Дата заключения договора
  • ФИО наймодателя
  • Серия паспорта наймодателя
  • Номер паспорта наймодателя
  • Кем выдан паспорт наймодателя
  • Дата выдачи паспорта наймодателя
  • Адрес регистрации наймодателя
  • ФИО нанимателя
  • Серия паспорта нанимателя
  • Номер паспорта нанимателя
  • Кем выдан паспорт нанимателя
  • Дата выдачи паспорта нанимателя
  • Адрес регистрации нанимателя
  • Адрес объекта найма
  • Тип жилого помещения
  • Общая площадь (кв. м)
  • Посуточный найм?
  • Дата начала найма
  • Дата окончания найма
  • Ежемесячная плата за найм (руб.)
  • Помещение сдаётся с мебелью/техникой?
  • Есть обеспечительный платёж (залог)?

Законодательная база

  • ГК РФ ст. 671 — Договор найма жилого помещения: наймодатель предоставляет жильё за плату для проживания; юрлицо может получить жильё только по договору аренды
  • ГК РФ ст. 672 — Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
  • ГК РФ ст. 673 — Объект договора найма жилого помещения — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
  • ГК РФ ст. 674 — Форма договора найма: простая письменная; при сроке ≥ 1 года ограничение права подлежит государственной регистрации (ч. 2)
  • ГК РФ ст. 675 — Сохранение договора найма при смене собственника
  • ГК РФ ст. 676 — Обязанности наймодателя: передать свободное пригодное для проживания помещение, обеспечить надлежащую эксплуатацию дома
  • ГК РФ ст. 677 — Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане
  • ГК РФ ст. 678 — Обязанности нанимателя: использовать жильё только для проживания, поддерживать исправное состояние, своевременно вносить плату
  • ГК РФ ст. 682 — Плата за жилое помещение: размер определяется соглашением сторон; одностороннее изменение не допускается
  • ГК РФ ст. 683 — Срок договора найма: не более 5 лет; при отсутствии срока — 5 лет; краткосрочный найм — до 1 года (особые правила по ч. 2)
  • ГК РФ ст. 684 — Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок; наймодатель обязан уведомить за 3 месяца до истечения срока
  • ГК РФ ст. 685 — Поднаём жилого помещения — с согласия наймодателя
  • ГК РФ ст. 686 — Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
  • ГК РФ ст. 687 — Расторжение договора найма жилого помещения: наниматель — с уведомлением за 3 месяца; наймодатель — только через суд при неуплате 6 месяцев подряд (2 раза при краткосрочном) или порче жилья
  • ГК РФ ст. 688 — Последствия расторжения договора найма: выселение нанимателя и совместно проживающих лиц
  • ГК РФ ст. 381.1 — Обеспечительный платёж (депозит): при ненаступлении обстоятельств взыскания подлежит возврату нанимателю без начисления процентов

⚠ Часть ссылок не подтверждена корпусом (см. отметки выше).

Частые вопросы

Чем «найм» отличается от «аренды» квартиры?
По ГК РФ ст. 671(2): если квартира сдаётся физическому лицу для проживания, заключается договор найма жилого помещения (гл. 35). Договор аренды (гл. 34) применяется, когда наниматель — юридическое лицо. На практике оба слова используются в речи, но юридически верный термин для двух физлиц — «найм».
Нужно ли регистрировать договор найма квартиры?
Если срок договора составляет 1 год и более — да. Согласно ст. 674 ч. 2 ГК РФ, ограничение (обременение) права собственника подлежит государственной регистрации. При сроке менее 1 года регистрация не требуется.
Какой максимальный срок можно указать в договоре найма?
По ст. 683 ГК РФ срок не может превышать 5 лет. Если срок в договоре не указан, он считается равным 5 годам. Краткосрочным признаётся найм на срок до одного года.
Как наймодатель может расторгнуть договор досрочно?
Только через суд. Ст. 687 ГК РФ допускает принудительное расторжение при неуплате за 6 месяцев подряд (или 2 раза при краткосрочном найме), при разрушении или порче жилья, при систематическом нарушении прав соседей. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за 3 месяца.
Обязательно ли составлять акт приёма-передачи?
Закон прямо не обязывает, но отсутствие акта — распространённая причина споров об ущербе и состоянии жилья. Акт приёма-передачи с описью имущества фиксирует исходное состояние квартиры и всех оставляемых предметов.

Связанные документы