Налог при сдаче квартиры: как платить законно

Налог при сдаче квартиры платить нужно — доход от аренды (найма) жилья облагается налогом независимо от того, оформлен ли он официально. Легализовать доход можно одним из трёх способов: платить НДФЛ как обычное физлицо, зарегистрироваться самозанятым (НПД) или стать ИП на упрощёнке либо патенте. Для большинства тех, кто сдаёт одну квартиру физлицу с доходом до 2,4 млн рублей в год, самый дешёвый и простой режим — НПД со ставкой 4 % (ст. 10 Закона № 422-ФЗ; актуально на июнь 2026 года).

Главное

• Сдача жилого помещения прямо разрешена на НПД как исключение из общего запрета НПД на доходы от недвижимости (ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Нежилые объекты (апартаменты, гаражи, офисы) на НПД сдавать нельзя.
• Ставка НПД — 4 % при сдаче физлицам и 6 % при сдаче ИП и юрлицам (ст. 10 Закона № 422-ФЗ; актуально на июнь 2026 года); лимит дохода для НПД — 2,4 млн рублей в год (ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ).
• Если остаётесь физлицом, доход от аренды входит в основную налоговую базу (ст. 210 НК РФ) и облагается НДФЛ по прогрессивной шкале 13–22 % (ст. 224 НК РФ; в силе с 01.01.2025). Для большинства арендодателей доход не превышает первой ступени, поэтому фактически применяется 13 % (актуально на июнь 2026 года).
• При сдаче обычному физлицу декларацию 3-НДФЛ за прошедший год подают не позднее 30 апреля, а налог платят не позднее 15 июля следующего года (ст. 229, 228 НК РФ).
• Если квартиру снимает организация или ИП, они выступают налоговым агентом и сами удерживают НДФЛ (ст. 226 НК РФ); переложить эту обязанность на арендодателя в договоре нельзя.
• «Серая» сдача — это прежде всего налоговый риск: доначисление налога, штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ и пени по ст. 75 НК РФ. ФНС получает данные о собственниках от Росреестра (ст. 85 НК РФ).

Три законных режима и как выбрать

Закон не обязывает выбирать какой-то один режим — выбор за налогоплательщиком исходя из суммы дохода, статуса арендатора и удобства учёта. Кратко о каждом варианте (все параметры — актуально на июнь 2026 года).

НДФЛ как физлицо

С 1 января 2025 года действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ): 13 % с части дохода до 2,4 млн рублей, далее 15 %, 18 %, 20 % и 22 % для более высоких ступеней. Ставка применяется не ко всему доходу, а к части, попадающей в соответствующую ступень. Доход от сдачи имущества входит в основную налоговую базу (ст. 210 НК РФ), поэтому для большинства арендодателей одной квартиры доход не доходит до 2,4 млн рублей и фактически облагается по 13 %.

Важно учитывать: профессиональный налоговый вычет к доходам от аренды не применяется. По позиции Минфина договор аренды не относится к договорам оказания услуг, поэтому уменьшить базу на расходы по п. 2 ст. 221 НК РФ нельзя (это спорный, но устоявшийся подход). Стандартные, имущественные и социальные вычеты резидент при этом применить может.

НПД (самозанятость)

Объект НПД — в том числе доходы от использования имущества, и аренда (наём) именно жилых помещений прямо выведена из-под общего запрета НПД на доходы от недвижимости (ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Ставка — 4 % с доходов от физлиц и 6 % с доходов от ИП и юрлиц (ст. 10 Закона № 422-ФЗ). Декларации не подаются, обязательных страховых взносов нет, регистрация и учёт идут через приложение «Мой налог». Налог уплачивается не позднее 28-го числа следующего месяца (ст. 11 Закона № 422-ФЗ). Новым самозанятым предоставляется налоговый вычет (бонус) 10 000 рублей, который частично снижает ставку до его исчерпания (ст. 12 Закона № 422-ФЗ; актуально на июнь 2026 года).

Ограничения НПД: режим распространяется только на жилые помещения — нежилые (апартаменты, гаражи, офисы, склады) сдавать на НПД нельзя; нельзя нанимать работников и совмещать НПД с другими спецрежимами (ст. 4 Закона № 422-ФЗ); при превышении лимита 2,4 млн рублей в год право на НПД утрачивается с даты превышения (ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Посуточная сдача на НПД допустима как аренда жилья, но при оказании гостиничных услуг (уборка, питание, смена белья) ФНС может переквалифицировать деятельность и снять с НПД — граница здесь оценочная.

ИП на патенте (ПСН)

Сдача в аренду собственных жилых помещений прямо названа видом деятельности для патента (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Ставка — 6 % (п. 1 ст. 346.50 НК РФ), но считается она не от реального, а от потенциально возможного годового дохода (ПВГД), который устанавливается законом субъекта РФ (ст. 346.48 НК РФ). Конкретное значение ПВГД сильно различается по регионам, иногда зависит от площади и района, поэтому единой цифры по стране нет — его необходимо проверять по закону своего субъекта РФ или через калькулятор патента на сайте ФНС.

Лимит дохода для ПСН с 2026 года снижен до 20 млн рублей (подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; актуально на июнь 2026 года). У ИП также возникают фиксированные страховые взносы — 57 390 рублей за 2026 год плюс 1 % с дохода свыше 300 тыс. рублей (ст. 430 НК РФ; актуально на июнь 2026 года), но стоимость патента можно уменьшить на уплаченные взносы. Патент имеет смысл в основном тогда, когда фактический доход заметно выше ПВГД региона.

Для сравнения: ставки УСН — 6 % или 15 % (ст. 346.20 НК РФ); этот режим подключают, когда доход выходит за лимит НПД или объектов несколько.

Кто платит налог: арендатор-физлицо или компания

От статуса арендатора зависит, кто перечисляет НДФЛ, если вы остаётесь физлицом без статуса самозанятого.

• Арендатор — обычное физлицо. Налог платите вы сами (ст. 228 НК РФ): подаёте 3-НДФЛ и перечисляете НДФЛ в установленные сроки.
• Арендатор — организация или ИП. Они выступают налоговым агентом и обязаны удержать и перечислить НДФЛ при выплате (ст. 226 НК РФ). В этом случае самостоятельно декларировать тот же доход не нужно. Переложить уплату на арендодателя в договоре нельзя.
• Вы самозанятый или ИП. Арендатор НДФЛ не удерживает — налог по своему режиму платите вы сами.

Сроки уплаты НДФЛ (для физлица)

Если вы платите НДФЛ как физлицо при сдаче обычному физлицу, действуют два срока (актуально на июнь 2026 года):

• декларация 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (ст. 229 НК РФ): за 2025 год — не позднее 30 апреля 2026 года;
• уплата налога — не позднее 15 июля года, следующего за истёкшим (ст. 228 НК РФ): за 2025 год — не позднее 15 июля 2026 года.

Если крайняя дата выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

Пошагово: как легализовать доход

1. Определите статус арендатора. Если квартиру снимает компания или ИП — они как налоговый агент сами удержат НДФЛ (ст. 226 НК РФ), и отдельно декларировать доход не нужно.
2. Если арендатор — физлицо и ваш годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, как правило выгоднее зарегистрироваться самозанятым (НПД): ставка 4 %, без деклараций и взносов (ст. 10, ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ).
3. Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» и по каждому поступлению формируйте чек; налог уплачивайте не позднее 28-го числа следующего месяца (ст. 11 Закона № 422-ФЗ).
4. Если доход приближается к лимиту 2,4 млн рублей, заранее планируйте переход на ИП (УСН или патент), не дожидаясь автоматической утраты НПД с даты превышения.
5. Если остаётесь на НДФЛ, ведите учёт поступлений, подайте 3-НДФЛ за 2025 год до 30 апреля 2026 года и уплатите налог до 15 июля 2026 года (ст. 229, 228 НК РФ).
6. Заключите письменный договор найма по правилам гл. 35 ГК РФ — он фиксирует размер платы и сроки и служит подтверждением дохода и его источника.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Да. Аренда (наём) жилых помещений прямо разрешена на НПД как исключение из запрета НПД на доходы от недвижимости (ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Ставка — 4 % при сдаче физлицам (ст. 10 Закона № 422-ФЗ; актуально на июнь 2026 года). Нежилые объекты, включая апартаменты, на НПД сдавать нельзя.

Какой режим самый дешёвый при сдаче одной квартиры? Для дохода до 2,4 млн рублей в год при арендаторе-физлице чаще всего НПД: 4 % против 13 % НДФЛ, без деклараций и взносов (ст. 10, ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Это общее правило, а не гарантия экономии — конкретный расчёт зависит от региона и суммы дохода (актуально на июнь 2026 года).

Что грозит за «серую» сдачу без уплаты налога? Основной риск — налоговый: за непредставление декларации штраф по ст. 119 НК РФ (5 % за месяц, минимум 1000 рублей, максимум 30 %), за неуплату — 20 %, а при умысле 40 % по ст. 122 НК РФ, плюс пени по ст. 75 НК РФ и доначисление самого налога. ФНС получает сведения о собственниках от Росреестра (ст. 85 НК РФ). Размеры штрафов — актуально на июнь 2026 года.

Можно ли уменьшить НДФЛ на расходы по квартире? Профессиональный вычет к доходам от аренды не применяется: по позиции Минфина договор аренды не относится к договорам оказания услуг (п. 2 ст. 221 НК РФ). Это устоявшийся, хотя и спорный подход. Стандартные, имущественные и социальные вычеты резидент применить может.

Повысят ли лимит НПД до 4,8 млн рублей? По состоянию на июнь 2026 года лимит НПД — 2,4 млн рублей в год (ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Повышение обсуждалось, но в закон не внесено — это инициатива, а не действующая норма. Планировать работу нужно исходя из 2,4 млн рублей.

Что дальше

Когда вы выбрали налоговый режим, следующий шаг — оформить отношения с жильцом письменно: договор фиксирует размер платы, срок и источник дохода. Удобнее всего составить договор найма (аренды) квартиры в генераторе — он построен по нормам гл. 35 ГК РФ, поддерживает долгосрочный и посуточный варианты, опись имущества и обеспечительный платёж. Если планируете брать залог при заселении, посмотрите отдельный разбор — соглашение о задатке при аренде.